1/ Nedostatečná smlouva o dílo
Občas se setkávám s neuvěřitelnými smluvními dokumenty, na základě kterých jsou investoři a stavební firmy ochotni a schopni realizovat i nákladné stavby. Když pak ale přijde nějaký konflikt či nejasnost, řeší se nastalé situace velmi složitě a většinou za pomoci drahé právní služby.
Některé části smlouvy pro realizaci stavby či souvisejících služeb by měly být definované v souladu se stavebním zákonem! Investoři si často neuvědomují, že je třeba plnit řadu povinností. Mnoho z nich pak je možné přenést na např. technický dozor investora/ stavebníka (kontroly stavby, řízení dokumentací, řešení kolizí majících vliv na stavební povolení, práva třetích osob).
Pokud chcete být těmi, kdo mají na stavbě hlavní slovo, je třeba do smlouvy zahrnout i řadu obranných mechanismů (rozpočty, harmonogramy, řešení více a méně prací, možnosti průběžných kontrol plnění a související sankce, pravomoci Vašich zástupců).
Řešení: Zapojte do přípravy smluv odborníky, kteří pro Vás pracují. Využijte znalosti projektantů, inženýrských firem i technických dozorů. Zpracujte kvalitní smlouvy, které ochrání Vás i Vaše finance.
2/ Chybné vedení stavebního deníku
Řada lidí ví, co je stavební deník. Řada lidí z oboru i ví, proč a jak má být veden. Přesto málokdy bývá stavební deník veden správně! Dokumentace pro stavební povolení (nebo obdobným dokumentem), patřičné správní rozhodnutí (např. stavební povolení) a stavební deník jsou třemi nejzásadnějšími dokumenty pro realizaci stavby.
Nesprávné vedení stavebního deníku může mít několik nepříjemných důsledků:
- sankce při kontrolách na stavbě (např. ze strany stavebního úřadu či inspektorátů práce)
- komplikované řešení sporů v rámci výstavby
- deník vedený v rozporu se zákonem je časovanou bombou i pro několik následujících let
Řešení: Vždy mějte k dispozici osobu, která zajistí správné vedení stavebního deníku (ať ustavíte svépomocí nebo ne). V praxi by to měl být technický dozor investora/stavebníka. Správně psaný stavební deník je Vaše ochrana před velkou částí nástrah stavebního oboru.
3/ Nesprávné vykazování prací
Stavební firma by měla v souladu se smlouvou o dílo i fakturovat. Tento proces má svá jasná pravidla. Prováděné práce musí být řádně popisovány ve stavebním deníku, jejich soupis by měl být na konci každého měsíce zkontrolován technickým dozorem a parafován, tento soupis by pak měl být nedílnou součásti fakturace. I v případě, že přistoupíte na hrazení záloh, mělo by to být prováděno v souladu s rozpočtem stavby.
4/ Chybné řízení dokumentů
Díky tomu, že při realizaci staveb vždy nastávají změny a odchylky od projektů, vznikají během výstavby další výkresy a dokumenty. Ty pak řeší změny částí staveb či, dopřesňují technická řešení různých částí a detailů. To vše má samozřejmě vliv na finance, čas a předmět díla. Tedy i na smlouvu o dílo.
V rámci šetření se na stavbách často předávají dokumenty elektronicky, nebo jen jejich výřezy a části a v takové situaci je pak téměř neřešitelné řídit stavbu a zaručit její kvalitu! Proto je třeba, aby technický dozor, autorský dozor a zhotovitel evidovali správným způsobem aktuální projektové dokumentace a aby si důležité dokumenty předávali s předávacím protokolem či zápisem do stavebního deníku.
Již mnohokrát jsme na stavbách řešili, kdo udělal chybu. Ve většině případů byl důvodem „starý výkres“, který se na stavbě „zatoulal“ a díky tomu došlo například ke kolizi „topenářů“ a „zdravotechniků“. Při správném řízení dokumentací pak lze snadno zjistit, kdo komu nepředal aktuální výkres a kdo tím pádem ponese tíži finančních nadnákladů.